부동산 양도소득세 계산기
01정보 입력
계산할 금액과 조건을 입력해 주세요.
2026년 국내 거주자의 등기 부동산 단일 거래용입니다. 비과세 요건·중과 여부를 먼저 확인하세요. 다주택 중과·미등기·분양권·입주권·비사업용토지·특례 거래는 지원하지 않습니다.
02계산 결과
입력 대기예상 양도세·지방소득세 합계
정보를 입력하면 결과를 확인할 수 있어요.
상환 방식별 총 이자
월별 상환 내역 보기
| 회차 | 상환 원금 | 이자 | 납입액 | 남은 원금 |
|---|
양도소득세, 이렇게 계산해요
양도가액·취득가액·비용은 전체 금액으로 입력하고 지분은 따로 적용합니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택은 전체 양도가액의 12억원 초과 비율로 차익을 안분한 뒤 본인 지분을 반영합니다.
과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제 − 남은 기본공제 = 과세표준 → 세율 적용 → 지방소득세 합산
숫자로 보는 예시
일반 과세·단독명의·5년 보유, 8억원 매도 − 5억원 취득 − 필요경비 2천만원 = 차익 2억8천만원. 장기보유공제 10%와 기본공제 250만원 후 과세표준은 2억4,950만원입니다. 국세 7,487만원과 지방세 748만7천원, 합계 8,235만7천원입니다.
매도가격 전체에 세율을 곱하지 않습니다
양도차익은 매도가격에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 차감해 구합니다. 실제 지출이라고 모두 필요경비가 되는 것은 아니므로 계약서·영수증과 지출 성격을 확인하세요. 손실이면 이 단일 거래의 예상 세액은 0원이며 다른 거래와의 손익통산은 별도입니다.
보유기간과 거주기간의 공제를 구분합니다
일반 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 6%부터 매년 2%씩, 최대 30%입니다. 요건을 충족한 1세대 1주택은 3년 이상 보유·2년 이상 거주 시 보유·거주 각각 연 4%, 각각 최대 40%를 적용합니다. 거주 2년 미만이면 일반 공제율을 사용합니다.
1주택 비과세와 12억원 초과분
1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면 12억원 이하 거래의 과세대상 차익은 0원입니다. 초과하면 전체 차익 × (전체 양도가액 − 12억원) ÷ 전체 양도가액으로 안분합니다. 공동명의라고 12억원 기준을 사람마다 따로 적용하지 않습니다.
계산 기준과 출처
자료 확인: · 계산 예시는 이 페이지에 명시한 조건을 적용했습니다.
자주 묻는 질문
집 한 채를 팔면 무조건 비과세인가요?
아닙니다. 세대 단위 주택 수, 보유기간, 취득 시점과 지역에 따른 거주 요건, 다른 주택·권리와 특례 등을 확인해야 합니다. 이 페이지는 요건을 충족했다고 사용자가 확인한 경우에만 1주택 비과세 계산을 제공합니다.
공동명의는 어떻게 입력하나요?
매도·취득·필요경비는 전체 금액, 본인 지분은 비율로 입력합니다. 고가주택 여부는 전체 주택 가격으로 판단한 뒤 본인 지분 차익을 계산합니다. 서로 다른 날짜에 지분을 취득했거나 일부 지분만 매도하는 경우는 별도 검토가 필요합니다.
1~2년 이내 매도도 계산하나요?
일반 과세로 선택한 등기 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%를, 일반 토지·건물은 각각 50%·40%를 기본세율 산출세액과 비교해 큰 세액을 적용합니다. 중과·권리·미등기 거래는 지원하지 않습니다.
근거: 국세청 · 양도소득세율 ↗
기본공제 250만원은 매도할 때마다 받나요?
아닙니다. 해당 자산군의 연간 한도이므로 사용하고 남은 금액만 입력합니다. 같은 해 여러 부동산을 양도하면 누진세율 합산과 확정신고가 필요할 수 있어 단일 거래 결과를 단순 합산하지 마세요.
다주택자는 이 결과를 그대로 신고해도 되나요?
안 됩니다. 조정대상지역 중과와 적용 시점·경과 규정·예외를 먼저 확인해야 합니다. 중과가 적용되는 거래를 일반 과세로 입력하면 세금이 과소 계산될 수 있습니다. 해당 거래는 별도 확인 대상을 선택하세요.
근거: 국세청 · 양도소득세율 ↗
보유기간에 따른 부동산 양도세 예시
2026년 일반 과세·단독명의, 양도가액 8억원·취득가액 5억원·필요경비 2천만원, 남은 기본공제 250만원을 가정합니다. 차익은 2억8천만원이며 중과·특례·감면·다른 양도 내역은 없습니다. 아래 기간은 취득일부터 양도일까지 만 연수입니다.
| 보유기간 | 장기보유공제율 | 과세표준 | 국세·지방세 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 260,700,000원 | 87,038,600원 |
| 5년 | 10% | 249,500,000원 | 82,357,000원 |
| 10년 | 20% | 221,500,000원 | 70,653,000원 |
| 15년 | 30% | 193,500,000원 | 58,949,000원 |
근거: 국세청 · 양도소득세 계산 흐름 ↗ · 국세청 · 장기보유특별공제율 ↗ · 국세청 · 양도소득세율 ↗
15억원 고가주택: 매도가 전체에 세금을 매기지 않습니다
국세청 고가주택 예제의 가격 조건을 사용하되, 아래 최종 세액은 2026년 양도·보유와 거주 각각 10년 이상·비과세 요건 충족·단독명의·기본공제 미사용을 가정해 계산했습니다. 과거 예제의 양도연도 세액과는 구분합니다.
전체 차익: 15억원 − 취득 8억원 − 필요경비 3천만원 = 6억7천만원.
과세대상 차익: 6억7천만원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1억3,400만원.
장기보유공제 80% 후 소득금액 2,680만원 − 기본공제 250만원 = 과세표준 2,430만원.
국세 2,385,000원 + 지방세 238,500원 = 2,623,500원.
근거: 국세청 · 장기보유특별공제율 ↗ · 국세청 · 양도소득세율 ↗ · 국세청 · 1세대 1주택 고가주택 계산 ↗
공동명의 입력에서 자주 생기는 오류
위 15억원 주택을 50% 지분으로 보유했다면 전체 매도가 15억원을 입력한 뒤 지분을 50%로 설정합니다. 매도가를 7억5천만원으로 나눠 입력하면 고가주택 판정이 잘못될 수 있습니다. 취득일이 다른 지분, 일부 지분 양도, 주택과 부수토지의 보유기간이 다른 경우는 이 단순 계산의 범위를 벗어납니다.
필요경비와 공제는 증빙으로 확인하세요
- 취득세·중개보수 등 인정되는 비용은 증빙을 확인하고 취득가액과 중복 입력하지 않습니다.
- 수선비라고 모두 인정되는 것은 아닙니다. 자본적 지출인지, 일상적인 유지·수선인지 구분해야 합니다.
- 일반 보유공제는 3년 미만이면 0%이며, 거주기간을 입력한다고 일반 과세에 1주택 특별 공제율이 적용되지 않습니다.
- 기본공제는 자산군별 연간 한도입니다. 올해 여러 건을 팔았다면 합산 계산과 신고 여부를 확인하세요.
근거: 국세청 · 양도소득세 계산 흐름 ↗ · 국세청 · 장기보유특별공제율 ↗ · 국세청 · 양도소득세 개요와 비과세 ↗
매도 시점과 신고기한
양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일 등 예외를 확인해야 합니다. 부동산 예정신고·납부는 원칙적으로 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내입니다. 휴일에 따른 기한 조정과 연간 합산 확정신고는 별도로 확인하세요.